百城住宅庫存消化周期分化加劇 一線城市住宅庫存連增12個月
2019-06-20 12:01:26來源:證券日報

  基于資金和庫存壓力,開發商正在加快項目入市速度,爭取快速回籠資金。但現實卻是,部分城市去化速度加快,有些城市則仍舊不溫不火。

  據易居研究院監測數據顯示,截至2019年5月底, 100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米,環比下降0.5%,同比增長5.4%。觀察今年前5個月的數據,庫存規模總體上呈現了環比下降的態勢。但由于去年四季度密集推盤的因素,即便庫存有月度環比的下降,庫存規模仍呈現出連續6個月的同比正增長態勢。

  分類來看,截至2019年5月底,一線城市、二線城市、三線、四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬平方米、22131萬平方米和20069萬平方米,環比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%,同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

  可以看出,百城住宅消化程度分化加劇。一線城市和三線、四線城市的庫存拉升態勢較明顯。其中,一線城市預售證管控力度相對減弱,供應放量,庫存同比連增12個月;二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢,目前首次出現同比正增長,這說明其庫存基本面也在發生變化;三線、四線城市目前保持了連續7個月的同比正增長態勢,庫存去化壓力略有增加。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,今年4月份房企推盤節奏相對快,但到了5月份,各地穩房價的動作明顯增加,推盤方面的管控繼續加大,這也使得相關城市推盤規模出現了環比下降。

  從具體城市來看,在上述100個城市中,消化周期在36個月以上的有1城,為漳州;消化周期在18個月-36個月的有13個城市,包括三亞、大廠等城市;消化周期在12個月-18個月的有27個城市,包括銀川、北京等城市。消化周期在6個月-12個月的有44個城市,包括西安、太原等城市。消化周期在6個月以下的有15個城市,包括秦皇島、昆山等城市。

  嚴躍進表示,庫存下降過快的城市,一、二手房價格往往也容易上漲。以西安和呼和浩特為例,2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%,據國家統計局最新數據顯示,西安新建商品住宅價格指數同比漲幅已連續6個月位居全國70城首位。同樣,2019年5月份呼和浩特新建商品住宅庫存面積同比下降18%,其新房庫存明顯不足,這也間接導致了二手房價格上漲過快,其二手房價格指數同比漲幅已連續7個月位居全國70城首位。后續從“穩房價”等角度出發,此類城市需要積極增加新房供應。

  嚴躍進指出,從后續市場發展來看,考慮到銀行貸款政策收緊等因素,預計住宅成交會繼續降溫,這也制約去庫存的速度。換而言之,未來幾個月要警惕庫存去化周期反彈的可能,此類反彈態勢又會影響相關城市的房價走勢。


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